O que é usucapião extrajudicial?
Usucapião é uma forma de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel pelo exercício de posse mansa e pacífica, prolongada e ininterrupta por prazos especificados na legislação civil vigente.
O Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A.
Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião, ou seja, sem precisar de um processo judicial.
O procedimento será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por um advogado.
Quais os documentos necessários?
De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Publicos, os documentos necessários para que seja processado um pedido de usucapião extrajudicial são:
a) Ata Notarial lavrada pelo tabelião com tempo de posse e seus antecessores;
b) Planta e Memorial descritivo assinada por profissional habilitado;
c) Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do interessado;
d) Justo título (documento que demonstra a efetiva aquisição da posse do bem) ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Quando é possível optar pela via extrajudicial?
É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos incisos do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.
De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Públicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.
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Você ainda tem alguma dúvida? Dê uma olhada nas respostas das perguntas frequentes.
Perguntas frequentes
Quais são as principais modalidades de usucapião existentes?
Seu direito à usucapião, vai depender da documentação que você possui e do período que você possui o imóvel como seu, podendo ser:
I) Usucapião Ordinária (art. 1.242, CC)
O art. 1.242 do Código Civil diz que:
“Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.
Parágrafo único: Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. ”
II) Usucapião Extraordinária (art. 1.238, CC)
O art. 1.238 do Código Civil diz que:
“Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único: O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
III) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro misero (arts. 183, CF; 1.240, CC; 9º, Lei 10.257/01)
O art. 183, caput, da Constituição Federal diz que:
“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
IV) Usucapião Constitucional ou Especial Urbana por abandono do lar (art. 1.240-A, CC)
Com o advento da Lei 12.424/11, foi adicionado ao Código Civil a modalidade de usucapião especial urbana por abandono do lar, através do art. 1.240-A que diz:
“Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Parágrafo único: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.
Preciso de advogado para realizar o procedimento de usucapião?
Sim, de preferência advogado que atue na área de direito imobiliário, cabendo a este profissional orientar e analisar a configuração da usucapião através dos fatos apresentados, identificando a espécie de usucapião e buscando o cumprimento dos requisitos legais.
Como é feito processo de usucapião extrajudicial?
O primeiro passo é ir ao cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para fazer uma ata notarial, na qual deverá constar a declaração do tempo de posse do interessado e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o respectivo imóvel.
Posteriormente, o interessado, representado por advogado, deverá apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao registro de imóveis competente.
O procedimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião envolve a análise da documentação apresentada, a publicação de edital, a manifestação dos confrontantes e do Poder Público.
Qual a duração aproximada do procedimento da usucapião?
Esta resposta vai depender muito de cada caso específico, contudo, estima-se que a duração mínima razoável seja entre 90 (noventa) a 120 (cento e vinte) dias, caso toda a documentação seja apresentada e que todas as partes estejam cientes e de acordo com o procedimento.
Qual valor será gasto para realizar o procedimento junto aos cartórios?
Tanto no tabelionato de notas, quanto no cartório de registro de imóveis os valores poderão variar a depender do valor venal do imóvel, será devido para realizar a ata notarial, assim como a averbação no registro de imóveis, duas vezes o valor mencionado.
Quem será intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião?
-Confinantes;
-Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;
-Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);
-Atual possuidor, se houver.
Posso perder o imóvel que comprei e não registrei?
Sim. Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel.
Por isso, guarde todas as contas e documentos que comprovem que você tem a posse do imóvel (ou seja, que você mora lá). E programe-se para regularizar a situação o quanto antes.
Poderá ser feita usucapião de imóvel rural?
Sim, desde que atenda aos requisitos previstos tanto na legislação que versa sobre a usucapião extrajudicial, quanto aos requisitos da usucapião de imóvel rural. É sempre importante consultar um Advogado.
Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?
Você pode recorrer à lei de usucapião. Porém, para isso, você precisa morar no imóvel há no mínimo cinco anos (e no máximo 15). Essa lei define a aquisição da propriedade de acordo com a posse prolongada. Lembrando que você precisa pagar as taxas e impostos do imóvel durante esse período para conseguir provar que mora nele. Para fazer uso dessa lei na Justiça, você precisará recorrer a um advogado.
Posso entrar na justiça se o cartório rejeitar meu pedido de usucapião?
Se o pedido for rejeitado, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.